2026年9月，北京石景山区楼市结束此前连续多月的横盘调整，在核心城区产业落地、配套兑现的带动下呈现明显的结构性回暖态势，新房与二手房市场分化进一步拉开，核心优质资产的价格支撑力持续增强。从最新市场监测数据来看，全区新房整体均价约71110元/㎡，与上月基本持平，但不同板块之间的涨跌差异已十分清晰，部分配套成熟、产业集聚的核心板块领涨全区，外围板块则仍处于去库存阶段。

从当前明确上涨的核心板块来看，鲁谷板块以76666元/㎡的板块均价位居全区涨幅前列，作为石景山区开发最早、配套最成熟的连片居住区，该区域覆盖石景山万达商圈，教育、医疗、轨道交通资源经过多年沉淀已完全落地，近期改善型次新二手房的带看量环比8月上涨27%，部分楼龄在10年以内的优质房源挂牌价较上月上涨3%-4%，是当前全区二手房市场流动性最强的板块。紧随其后的北辛安板块，依托新首钢片区的规划落地与地铁11号线的全线贯通，板块新房均价稳定在76000元/㎡，随着冬奥遗产持续活化、国际产业资源不断导入，近两个月该板块的改善大平层项目去化率大幅提升，部分低楼层剩余房源已基本清盘，开发商对优质楼层的定价小幅上调，带动整个板块的成交均价稳步上行。古城板块作为新首钢南侧的核心居住配套区，当前新房均价75375元/㎡，区域内多个在售项目均已进入现房交付阶段，配套商业、教育资源同步落地，近3个月板块整体成交均价累计上涨约2.8%，是石景山区新房市场最稳定的领涨板块之一。苹果园板块依托地铁1号线、6号线的双轨交通优势，板块均价达到74800元/㎡，近期因海淀外溢的刚需与改善需求持续流入，楼龄较新的公房与次新小区成交价出现明显回升，部分优质学区房源的议价空间完全消失。相比之下，金顶街、五里坨等外围板块当前新房均价分别为62000元/㎡、54512元/㎡，整体价格保持平稳，仅少数临近配套节点的项目有小幅价格上调，尚未出现普涨行情。

政策层面，石景山区住建委在2026年7月公布了本年度保障性住房建设筹集计划，通过优化保障房供给结构、稳定商品住宅用地供应节奏，从供给端避免了区域楼市出现大规模供需失衡，同时配合北京市最新的改善型住房信贷支持政策，降低了置换群体的购房成本，直接推动近期区域内“卖一买一”的改善需求集中释放。从二手房市场数据来看，8月石景山区二手房挂牌均价约4.15万元/㎡，环比此前的阶段性低点小幅回升，住房理性预期指数回归稳定区间，此前部分急于出手的投资客挂牌房源已基本消化，市场整体预期从观望转向平稳。

对于后续市场趋势，石景山区楼市不会出现过去普涨的行情，后续将持续保持强分化的结构性行情：新首钢核心区及其辐射的古城、北辛安板块，随着后续产业配套、商业地标陆续落地，未来2-3年仍有稳定的价格支撑力；鲁谷、苹果园这类成熟配套板块，将依托海淀、西城的外溢需求保持流动性优势，价格稳中有升；而五里坨等远郊板块，因配套兑现周期较长、新增供应仍在释放，短期价格缺乏上涨动力，仍将以去库存为主。

针对不同需求的购房者，当前的购房与投资建议可以分为三类：刚需群体优先选择鲁谷、苹果园的配套成熟次新小区，优先考虑楼龄在20年以内、临近地铁站的房源，这类房源流动性强，后续置换难度低；改善群体可以重点关注古城、北辛安板块的现房大平层项目，锁定新首钢片区的长期配套红利，避免选择配套尚未落地的远期规划项目；资产配置类购房者应避开远郊刚需大盘，优先选择近3个月去化率超过60%的核心板块稀缺房源，这类资产在市场波动中抗风险能力更强，也能充分享受区域产业升级带来的长期增值收益。整体来看，当前石景山区楼市已进入“选对板块远大于选对项目”的阶段，盲目追求低价远郊盘反而可能面临后续流动性不足的风险。